Finland fick fart på hyresmarknaden genom fri prissättning. Genom att avskaffa hyresregleringar och att liberalisera möjligheten att vräka hyresgäster, blev det åter lönsamt att äga hyreslägenheter. Avskaffandet ledde till att utbud kunde möta efterfrågan, vilket förklarar den snabba expansionen av marknaden.
Framförallt efter andra världskriget började hyresregleringar införas i flera delar av världen. Genom att störa prismekanismerna tenderar regleringarna att skapa problem på marknaden. När det inte längre är lönsamt att bygga nytt så blir det också svårare att hitta lägenheter.
Rörligheten på marknaden begränsas eftersom få vill lämna en hyresreglerad lägenhet. Det kan dessutom skapas situationer där det blir lika billigt, eller rentav billigare, att bo centralt snarare än i en förort.
De som lyckas få en reglerad lägenhet gynnas på fördel av alla som har svårt att finna boende. Men hyresregleringar leder också till att de existerande lägenheterna inte underhålls, vilket också missgynnar de som betalar en reglerad hyra.
De två ekonomerna, Milton Friedman och George Sigler – som både sedermera vann priset i nationalekonomi till Alfred Nobels minne – förklarade redan för mer än 60 år sedan varför hyresregleringar förstörde bostadsmarknaden. De menade att regleringarna bland annat skapade ”slumpartad och arbiträr allokering” samt ”ineffektiv utnyttjande” av boendeytan samt ledde till ”begränsning av nybyggande”. (Friedman och Sigler, 1946).
I Sverige är det tydligt att hyresregleringarna skapar många problem. Den som flyttar till Stockholm för att få ett jobb måste exempelvis ofta köpa en lägenhet, eftersom det är oerhört svårt att få ett förstahandskontrakt i innerstaden och eftersom andrahandskontrakt ofta uppfattas som orimligt dyra. Regleringarna leder till att en del av lägenheterna i attraktiva områden i praktiken står oanvända.
De – ofta välbeställda – hushåll som sitter på de reglerade kontrakten i innerstäderna får i praktiken sina hyror subventionerade av alla som möter problem på marknaden. Svårigheten att hitta bostäder till uthyrning i storstäderna kan rentav hämma matchningen på arbetsmarknaden, eftersom det begränsar benägenheten att söka och acceptera jobb i en annan stad.
Hyresregleringarna infördes också i grannlandet Finland under andra världskriget. De avskaffades 1961 men återinfördes i slutet av 1960-talet. Liksom i andra länder så skapade regleringarna en rad problem i Finland. De gjorde att marknaden inte fungerade flexibelt, vilket försvårade för dem som sökte boende. Dessutom ledde regleringarna till att det helt enkelt inte längre var lönsamt att bygga och underhålla privata hyreshus.
År 1970 fanns det närmare 480 000 privata hyreslägenheter i Finland, motsvarande en tredjedel av boendebeståndet. Tjugo år senare hade befolkningen ökat kraftigt, medan antalet lägenheter minskat till enbart ca 270 000. Finland hade gått ifrån ett samhälle där var tredje hem var en privat hyreslägenhet till ett där vart åttonde gjorde det (Kyytikäinen, 2010).
En vetenskaplig undersökning pekar på att de som skulle ha velat hyra istället valde att köpa lägenhet. Andelen som ägde sina hem var nämligen störst där lägenhetsköerna var som längst (Loikkanen, 1992).
När centerpartisten Esko Aho valde till ny statsminister 1991 började en rad reformer genomföras som syftade till att öppna upp för fri hyressättning. Avregleringarna skedde i två steg. Under 1992 avskaffades hyresregleringar för nya privata lägenheter och tre år senare också för existerande lägenheter.
De privata hyresvärdarna gavs nu möjligheten att fritt sätta hyrorna. Den övriga hälften av lägenheterna, som ägs av kommuner, samfund och stiftelser, har behållit hyresregleringar. Tidigare hade det varit svårt att vräka hyresgäster även om de inte betalade sin hyra. Även denna lagstiftning liberaliserades nu.
Den fria hyressättningen innebar att det åter blev lönsamt att äga hyreslägenheter. Antalet privata hyreslägenheter började åter stiga. Bara mellan 1992-98 tillkom mellan 70 000 och 80 000 nya hyreslägenheter på marknaden, inte minst eftersom det blev lönsamt att upplåta befintliga bostäder som hyresrätt (Ljungkvis, och Lufvesson, 2007). Avskaffandet av hyresregleringarna ledde till att utbud kunde möta efterfrågan, vilket förklarar den snabba expansionen av marknaden (Kyytikäinen, 2010).
När hyresregleringarna avskaffades i Finland så steg förvisso hyrorna – från en artificiellt låg nivå. Men den fria hyressättningen har inte inneburit orimligt höga hyresnivåer jämfört med i Sverige. Medelhyran i Finland ligger på drygt 900 kronor per kvadratmeter och år, bara cirka 100 kronor mer än i Sverige. (Ljungkvis och Lufvesson, 2007).
Fördelarna med avregleringen i Finland är att fler kan välja att hyra om de vill, att det blir lättare för den som finner ett nytt jobb att flytta till en ny stad, att städerna kan växa på ett bättre sätt samt att färre slipper betala orimligt höga svarta hyror för andra- eller tredjehandskontrakt. Reformen är därmed väl värt att inspireras av i Sverige.
Adam Cwejman, ordförande i LUF, kommenterar:
För alla som kommit i kontakt med den svenska bostadsmarknaden så vet man att det varken är så många bostäder det handlar om, inte heller är det så mycket marknad. Ordet saknar helt enkelt innebörd. Att som ung eller nyinflyttad i landet skaffa en lägenhet är en process som kan ta år. Vad Sanandajis text visar är egentligen inget mysterium: att det krävs incitament på en marknad för att skapa produkter. Om incitamenten inte finns då blir produktionen sparsam och inriktad på de delar av marknaden där marknadsmekanismer fortfarande råder, främst bostadsrätter och kontorslokaler.
Men en avreglering av hyresmarknaden måste ske försiktigt. I vissa amerikanska städer fryste man hyrorna på de redan befintliga bostäderna medan de nya hyreskomplexen fick fri prissättning. Troligtvis är det denna kompromisslösning som är den mest realistiska för Sverige. Hänsyn måste tas till de låginkomsttagare som har behållit billiga lägenheter centralt. Inte mindre måste en reform ske. Byggandet i Sverige har sedan länge stannat av och möjligheten för de med lägre inkomster att flytta mellan olika statdsdelar är minimal. En avreglering kombinerad med sänk byggmoms, enklare regler för nybyggnationer och skärpta regler för överklagan av bygglov är alla reformer som krävs för att se till att vi får en fungerande bostadsmarknad.
Externa länkar
- Roofs or ceilings? The current housing problem
Foundation for Economic Freedom - Studies on the effects of property taxation, rent control and housing allowances
VATT Research Report 140, Government Institute for Economic Research, Finland - Housing demand and tenure choice: Evidence from Finland
Journal of Housing and Built Environment